箕面の滝

やっぱり、この季節は紅葉ですね。
毎年、どこか紅葉の名所にいくのですが、
今年は箕面にいきました。 箕面の滝は、よく自転車でいくのですが、
この季節にいくのは久しぶりです。 予想通り、いや予想以上にたくさんの人でした。 とても、自転車では無理なので歩いていきました。 あまりの人の多さに、猿も驚いているのか・・・
見かけませんでした。 四季がある国に生まれて、幸せです。



それでは、前回の続きをお話しします。

【－想像から創造への街創り－
　　　「ティー・エス・ピー」を設立】

　　以上のような考え方で、ティー・エス・ピーという会社を平成１２年に設立
　しました。※（平成１７年２月　株式会社　TENPO beに改称）
　　さて、記念すべき第１号店は、大阪府内の外食店舗でした。
　　当初土地オーナーは、建築会社から次のような提案を受けていました。
　「ある物販店舗がこの土地に出店を希望されています。そのテナントは、
　土地オーナーに４，０００万円を預け入れます。賃料は月額１２０万円で
　す。当社は無償で仲介しますので、７，０００万円で特命で建築させてく
　ださい。不足の３，０００万円は銀行を紹介しますから、借り入れをしてく
　ださい。」
　　これに対し、ティー・エス・ピーの提案は、
　「ある外食店舗が出店希望をしています。　賃料は月額１１０万円です。
　店舗を建設するのに４，０００万円かかりますが、これは外食店舗が無利
　子でお貸しするので、そのお金で建築できる建築会社をティー・エス・ピ
　ーが紹介します。その建築会社に発注してください。もちろん中途解約
　の場合は、テナントがお貸ししたお金は返さなくても結構です」というもの
　でした。
　　土地オーナーは２～３日検討していただいた後、「ティー・エス・ピーの
　提案を受け入れることに決めた」とお返事して下さいました。そして続け
　てこうおっしゃいました。
　　「今までいろいろな建築会社から土地活用について多くの提案をもら
　ったが、どれも借り入れをしてくれ、という話ばかり。万一のことを考える
　と心配で話にのれなかった。でもティー・エス・ピーの提案は、家賃収入
　は他社の提示よりも低かったけれど、初めて安心して事業に乗り出せる
　と思ったんですよ。」
　　この時、私は自分が考えていたこのビジネスプランは、思った通りお客
　さまに喜んでいただけるものだ、と確信しました。
　　その後、地域の方々に喜ばれる繁盛店をめざし、借り入れ負担のない
　方法で土地オーナーにプロデュースする不動産コンサルティング方式
　は、非常に喜ばれ、会社設立後３年で９８件の実績をあげました。

では次回は･･･

【－想像から創造への街創り－ 　　　
　　企業理念は”想像から創造への街創り”】

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

ハスラー目指して！

８月末に、当社の２Fに
ビリヤード＆スヌーカー「センチュリー」がオープンして約１ヶ月。
この間、ほぼ毎日通っています。

学生時代から、自転車以外に趣味がなかった私ですが、
ついに第２の趣味がもてそうです。

そして、実力はまだまだですが、マイキューを購入してしまいました！
真っ赤なキューで、何とカッコイイこと！
ハスラー目指して精進、精進。





それでは、前回の続きをお話しします。

【－想像から創造への街創り－
　　　　　　　新しいしくみを創ろう】

　　私は土地オーナーとテナントの両方を見てきて、今まで主流であっ
　た「建築会社が物件の仲介をし、その見返りとして特命で建築の受注
　をもらう」という方法自体に限界があるのだという考えを持つようになり
　ました。そしてこれに替わる新しい仕組みを創り出さないと、日本のロ
　ードサイド店舗は地域住民の憩いの場となるようなものではなく、まる
　でパッチワークのような、不自然で調和のとれない街を創って行くこと
　になると思いました。
　　そして、次のような新しい方法を考えたのです。

　　まず第一に、「店舗仲介と建築請負は、別のビジネスとして考えなけ
　ればならない」と思いました。建築会社ではなく不動産業として店舗の
　出店情報を基に不動産仲介ビジネスをすることによって建築費の管
　理ができ、テナントが過去の実績に基づいて査定する、適正な金額
　で店舗を建てることができます。
　　そしてテナントの査定する建築費の金額をテナントに預託してもら
　えば、土地オーナーは金融機関などから借り入れをしなくてもよくな
　ります。万が一途中撤退する場合には、土地オーナーとテナントが
　あらかじめ、「その預託金は放棄する」というペナルティをつけた賃
　貸借契約を締結できれば、土地オーナーはリスクのない「自己責任」
　の負える土地活用ができると考えました。

　　第二に、「繁盛する店を創ろう」と思いました。住民に喜ばれる、調
　和のとれた街創りに貢献する事が必要だと考えていたからです。
　　建築・不動産会社は、「建築すればそれで仕事は終わり」という考
　え方ですから、店舗がオープンした後はその店の売り上げなど気に
　しません。私は、地域の人々から真に求められる店舗や商業施設を
　創ろうと思いました。私たちの得意とするエリアマーケティングを徹底
　的に行い、地域の情報発信基地になれるような「不動産コンサルティ
　ング」をしよう、と考えました。
　　河﨑圭亮氏は、日本で初めてロードサイド店舗ビジネスをシステム
　化され、ロードサイド店舗の生みの親と言われている方ですが、彼は
　その著書の中で、大変当を得た指摘をされています。
　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　『自分の土地ならどうするか、この活用の方法で充分まんぞく出来
　　るか、自分の胸に言い聞かせてみて下さい。
　　　自由で豊かな発想は想像力を付けます。「土地活用」、地域創り、
　　街創りは、相手（土地オーナー様、テナント様）の都合を余り考えな
　　いでベストを想像する事です。それが最後に本当の土地オーナー
　　であるお客様に一番喜んで頂けるという結果を残します。
　　　それが「想像から創造へ！」物事を思い浮かべ、ベスト、ワ―スト
　　の絵を描き、実際の造り出す創造へ推移する力を付けることだと思
　　います。
　　　土地オーナーの都合ばかりを考え、顔色を見ていてはよい発想
　　は浮かびません。
　　　自分の為に、会社の為に土地物件さがしをしよう、また商いをした
　　いという考え方から脱皮して
　　　その地域の街創りはどうすればよいか
　　　どんな街創りがその施設を利用して下さるお客様が喜んでくれる
　　のか
　　　その施設の良し悪しを決定するのは、その施設を利用し、楽しん
　　でくれるお客様が決める事なのです。』

　～河﨑圭亮著『Pro・Fit・System（プロ・フィット・システム）』より抜粋～
　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　　第三に、土地オーナーはテナントに店舗を貸すことで、不動産賃貸
　業を営むことになりますが、私はその土地オーナーの経営に関するコ
　ンサルタントをしよう、と思いました。
　　賃貸マンションの大家さんは、家賃の回収、ゴミの分類や共用部分
　の清掃、さらには家賃未納者の取り立てなど直接的な仕事があるの
　で、自分が不動産賃貸業を営んでいるという実感があります。
　　ところが、ロードサイド店舗の場合は、家賃は決められた日に確実
　に振り込まれますし、建物の清掃や管理もすべてテナントがやってく
　れます。確かに楽なのですが、自分が不動産賃貸業を経営している
　という感覚を失ってしまっている土地オーナーもいるのです。
　　経営者ならば、自分が貸している店の良い評判を聞けば一緒に喜
　んだり、時々店に顔を出し、客の立場で「こんなふうにすればもっと
　お客さんに喜ばれるのでは？」と店長にアドバイスしたりするべきで
　はないでしょうか。
　　また、テナントが焼肉店で、狂牛病問題がおこったとしましょう。
　　そんなときにテナントから賃料の減額の申し入れがあれば一緒に
　悩んで、解決策を提示してあげる。時には土地オーナーから賃料
　の減額を提案したり、業績が回復したときにはテナントに新たな賃
　料条件を申し入れる。そんな不動産賃貸業を経営する土地オーナ
　ーになっていただくためのコンサルタントをしていこうと思いました。
　ですから店舗がオープンしてからこそが、コンサルタントの地ごとの
　始まりです。
　　私たちは土地オーナーの目となり耳となり、その店舗の経営状況
　などの情報を土地オーナーに提供し、土地オーナーは繁盛店創り
　に協力していただきたいと思っています。

では次回は･･･


【－想像から創造への街創り－
　　　「ティー・エス・ピー」を設立】

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

ビリヤード＆スヌーカー「センチュリー」ＯＰＥＮ

当社の２Ｆに、ビリヤード場がオープンしました。

オーナーさんはビリヤードの達人兄弟らしく、
頼めばいろいろレッスン もしてくれそうです。
深夜まで営業しているので、仕事帰りに毎日練習して、
びっくりするく らい上手くなってやる！！
■ビリヤード＆スヌーカー「センチュリー」
　ＴＥＬ　：　０７５－７５２－７０７９
　ブログ　：　http://centuryhsk.blog96.fc2.com/











それでは、前回の続きをお話しします。

【－想像から創造への街創り－
　　建築会社勤務から感じた、理不尽なしくみ】

　建築会社に勤務していたとき、私は主としてロードサイド店舗の営業
を担当していました。そして自分で言うのも何ですが、営業成績はなか
なか優秀で、社内ではトップクラスでした。トップになるには、ノルマを
クリアしなければなりません。当時は毎月のノルマを達成しようと、土地
オーナーにとってベストのプランではない、と自覚しながらも多額の借
り入れをしてもらい、店舗を建築していただいていました。しかしロード
サイド店舗の場合は、賃貸マンションなどに比べて建築費は安く、テナ
ントから建設協力金を預託してもらえるので借入金も少なく、しかも安
定した家賃が入ってきます。ですからリスクはあっても土地オーナーか
らは喜んでいただいていました。
　ところが時代はバブルの崩壊を迎え、その影響もあって、私が担当
したロードサイド店舗のテナントが途中撤退してしまうケースが頻繁に
みられるようになりました。土地オーナーには銀行からの借金だけが
残るという事態が生じるようになったのです。上司からは、「建物を解
体して、新しい物件を建ててもらうよう、説得するように」と指示が出さ
れました。しかしそれでは収入の道は閉ざされ、ローンだけが残って
困っている土地オーナーに、また借金を重ねさせてしまうことになりま
す。
　そこで私は会社には内緒で、新しいテナントにその建物を解体する
のではなく再利用してもらうことを提案しました。もちろん無償でサービ
スをしたのですが、土地オーナーは新たな投資をしないでまた家賃
がはいってくるので、大変喜んでくれました。また途中解約の場合、テ
ナントからの建設協力金は土地オーナーが違約金（ペナルティー）と
して没収できると賃貸借契約書で決まっていたので、大きな問題には
なりませんでした。

　建築会社の利益を優先する考え方は、テナントを決める際も同じで
した。土地利用の依頼をいただき、テナントに出店意思の確認をする
ときには、その土地情報を一斉に数十社のテナントにファックスをしま
す。そして数社から出店の意向をもらうと「建築費で一番利益を上げ
られるテナント」を選んで土地オーナーに提案するのです。
　あらかじめ数社の中から土地オーナーに提案するテナントを決めて
いても、「土地オーナーに提案をするテナントはもう決まっています」
とは絶対に言いません。理由は二つあります。テナントに断わりを入れ
ると、土地オーナーのところに直接または他の業者と一緒に提案に行
く可能性があり、それでは競争相手をつくってしまうことになるからです。
もう一つの理由は、賃料を数社のテナントで競わせて、少しでも高い
建築費で土地オーナーに発注させたいからです。
　これまでに述べた「建築投資利回りの計算式」を思い出して下さい。
建築投資利回り＝年間賃料÷建築費です。建築投資利回りを一定と
するなら賃料が多くなるほ程建築費が高くなります。建築費は建物図
面とその仕様（グレード）で決まるのが当然と考えるでしょうが、そういっ
た常識とは異なる独自の方法で建築費がはじき出されています。
　最終的に建築会社がテナントに対して「地主の判断で断られました」
と断った場合でも、実はその建築会社に門前払いされていることが少
なくありません。テナントからすればせっかく土地情報に対して市場調
査を行い、出店会議で決済をとっても、土地オーナーには提案さえさ
れず放っておかれることになります。また、建築会社は別のライバル
会社に「Ａ社は１００万円賃料を出してきていますが、１１０万円の賃料
を出してもらえるのなら、Ａ社の替わりに御社を提案しますよ」と話を持
ちかけ賃料を競り合わせます。もちろんライバル会社の建築費はＡ社
を上回るものです。こうして跳ね上がった建築費は、土地オーナーの
借り入れを余議なくさせ、テナントには無理を強いる結果になります。
借り入れも高い賃料も、結局は建築会社の利益へと化けてしまうので
す。
　どのような業種の店をオープンさせれば地域の人に喜んでもらえる
のだろう、などという街創りの考えもなく、ただ高い建築費のみを追求
するこのしくみは、ロードサイド店舗立地の異常な地価高騰を招きま
す。その高い賃料負担に耐えられないで中途撤退するテナント店の
多さの一因となってしまいました。

では次回は･･･

【－想像から創造への街創り－　　　　　　　新しいしくみを創ろう】

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

広島＆宮島

皆さん、修学旅行などで行かれたと思いますが。
私は、今回はじめて広島、宮島にいきました。

もちろん、自転車で。
　

写真の自転車は、ランドナーというもので、
昔、懐かしいタイプです。
今では、殆ど見かけることはなくなりました。

それでは、前回の続きをお話しします。

【Point.7　繁盛する店を創る】

　さて、土地活用に成功する7番目のポイントは、繁盛店を創ることです。
繁盛店とは、前述したようにその街に住む生活者の皆さんに愛され、必要とされる店です。
　この店ができて、ちょっと楽しみが増えた、便利になった、など小さな喜びや楽しさを提供することのできる店です。繁盛店を創ることで得られるメリットは、そのような社会貢献ばかりか、テナントの撤退のリスクの軽減や長期間の安定した賃料収入があげられます。テナントの売り上げが伸びたときには、賃料値上げの可能性もあるでしょう。
　「賃料の高いテナントと契約しよう」という視点では、繁盛店は創れません。その街の住民である土地オーナーが、「不足している店はないだろうか？　楽しみになるような店は？」と考えながら、あるいは家族などにも聞きながら検討してみなければ創れないのです。

　以上の7つのポイントをクリアしたとき、自己責任型の建築投資利回り48.3%の土地活用が実現します。つまり、「借り入れのない方法で、繁盛するロードサイド店舗を創る」ことが、最も確実な方法です。
　実はこれが私が考案し、土地オーナーに提案して喜ばれている事業です。次回より、詳しくお話ししていきましょう。

では次回は･･･

“建築会社勤務から感じた、理不尽なしくみ”　

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

ONE PIECE！

最近、ワンピース（ONE PIECE）の漫画を読みはじめました。
たぶん、今一番人気がある漫画だそうで、50数巻まで出ているそうです。

漫画を読むのは久しぶりですが、ハマりそうです。

今、19巻。
チョッパーが仲間になって、クロコダイルにみんなが捕まってるところです。



それでは、前回の続きをお話しします。

【Point.6　賃貸借契約期間以上のキャッシュフローはあてにするな】

　成功する6番目のポイントは、賃貸借契約期間以上のキャッシュフローは、あてにしないことです。契約期間が2年なら2年のみ、5年なら5年のみのキャッシュフローだけを考えることです。特に借り入れをする場合には、契約期間が2年で、5年のローンを組むならまだ良いのですが、10年も20年もローンを組むような危険なことは絶対にやめて下さい。つまり、賃貸借契約期間とローンの借入期間は同じか、出来ることならローンの返済期間の方を短くしたいものです。
　バブルの頃はそういったことは考えなくても、途中撤退するテナントも少なかった上、撤退しても、すぐ次にテナントが入ってきました。長期ローンがあっても、リスクとは感じなかったはずです。
　しかし、もう時代が違うのです。リスクのあるものは、ひとつずつ回避すること。書類上の夢のような利益よりも、現実的な利益に目を向けることが成功する道です。
　長期ローンを組むときは、契約期間が長期であるテナントを選択するのです。「そんな10年以上の契約なんて聞いたことがない」とおっしゃる方も多いかもしれませんが、私が成約させたロードサイド店舗は、すべて15年以上の契約期間です。

　「ロードサイド店舗」は前章でもふれましたが、日本ではまだ歴史の浅い業態ですから、聞き慣れないことでしょう。ここで少し「ロードサイド店舗」について説明をしたいと思います。

　日本で初めてロードサイド店舗がオープンしたのは、1970年（昭和45年）7月のことです。東京都の郊外、府中市で「すかいらーく国立店」がオープンしました。これを契機に次々とロードサイド店舗が建てられ、急速にマーケットは拡大していきます。さらに、日本列島改造論ブームで、都市部の住宅地の郊外化が進み、それは20年後のバブルの崩壊まで拡大を続け、人々のライフスタイルをいやおうなしに変えていきました。
　それまでは、毎日の買い物といえば、主に専業主婦が近所の肉屋・魚屋・八百屋といった鉄道駅を中心にした商店街を利用し、たまの日曜日などには家族か母娘で都心のデパートへ出かけるというまさに「サザエさん」的な暮らしが中心でした。
　「すかいらーく国立店」がオープンした年を起点として、自家用自動車を持つ人々が大幅に増え、女性ドライバーも増えていきました。これはいわゆるマイカーブームと呼ばれるものですが、この頃から朝晩妻が駅に夫を車で送迎する姿が目につくようになってきました。夫を駅まで送った後、子どもたちを幼稚園などに送り、急いで帰って洗濯・掃除、また子どもを迎えに行ってそのまま買い物に････。このように、主婦の生活から車が手放せなくなったのです。すると、自然と買い物は車で行けるところ、というのが常識になり、商店には駐車場が必要不可欠となりました。さらには働く女性も増え、週末にはまとめ買いをし、そのまま駐車場付きのレストランで夕食をとるといった風景も当たり前になっていきました。
　ロードサイド店舗（郊外型駐車場付き店舗）は、こうした住宅の郊外化とモータリゼーションの発達に後押しされる形で自然発生的に増え続け、1号店を開店したファミリーレストランでは10年間で300号店を出店するまでになりました。また、1974年に紳士服業界で初めてのロードサイド店舗を出店した「洋服の青山」は、それまでデパートか専門店で買うのが当たり前だった紳士服のマーケットを一挙に郊外型店舗の市場へと塗り替えてしまいました。
　一方、駅前の商店街は、このような大きな変化に気づかず、大型スーパーの出店を牽制するばかりだったのではないでしょうか。そして現在、お客さんが減って衰退しているところが多くなってしまったのだと思います。また、当時の大規模な郊外型住宅地（ニュータウン）の開発の際、商店も共につくられたのですが、少し配慮が足りなかったのでは、と思います。初めから一業種一店舗のような配給感覚で決められていたため、競争意識も薄く、後にロードサイド店に顧客が流れて行ってしまう原因にもなってしまいました。
　高度成長期と共に、自宅から車で10分程度の距離の範囲内にあるロードサイド店舗は増えつづけ、女性ドライバーに配慮した駐車場の出入りや、豪華ではないけれども清潔感のある店づくり、来店目的がはっきりとする品揃えを強みとして発展を続けました。バブル崩壊後の経済環境においては、低価格戦略や個性化戦略をいち早く取り入れ、業態そのものもカジュアル衣料から100円ショップ、古本店と時代に即した業態にすばやく変化していきました。
　たとえば、1970年代～1980年代に大きく発展したファミリーレストランは、当初はステーキやハンバーグといった、当時の家庭料理では珍しかった料理を提供していましたが、1985年に郊外型和食1号店を出したサトレストランシステムズ株式会社や、1984年に1号店を出店した回転寿司の「くら寿司」など和食系が後に続き、1990年以降は低価格や健康に配慮した店舗が出店を始めました。さらに2003年あたりから、同じ回転寿司でも一皿100円から700円までと高級化・個性化を追求した店づくりが盛んになっています。
　このように、業種・業態を時代に合わせて変化させることができる不動産は他に例を見ないので、ロードサイド店舗不動産のマーケットが常に活発に動いているのも当然ともいえます。しかし、「地域一番の繁盛店」を見るたびに思うのは、その地域で一番求められている店舗は、それほど簡単には業態は変わらない、というのが実感です。逆にいえば、その店舗は街の人々にとって最も必要とされる業態である、ともいえるでしょう。

では次回は･･･

“Point.7　繁盛する店を創る”　

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

プロ野球

ようやくプロ野球が開幕しました。
でも、近頃はテレビの野球中継も激減し、プロ野球ファンとしては寂しい限りです。
　
関西では大声で言えないのですが、私は奈良県人には珍しく、結構コアな巨人ファンです。 特に原監督の大ファンで、小学生の時から、東海大相模高校の原辰徳を応援していました。
私は、昔から主人公というか、本流というか、正規軍というか、王道というか、多数派を応援する傾向があります。 野球は巨人、相撲は千代の富士と貴乃花、プロレスは藤波と武藤、仮面ライダーは１号ライダー、ガンダムはファースト、AKB48は前田敦子（笑）。
　
今晩もケーブルテレビで野球観戦です。
　　
　
　 それでは、前回の続きをお話しします。
　
【Point.5　賃料の協議に立ち会ってくれる仲介業者を選ぶ】
　
　ロードサイド店舗では、賃貸借契約期間は15年くらいですが、ただし3年ごとに賃料の協議をするという取り決めになっている場合が大半です。しかし、自動更新といっても「一旦契約が終了し、再契約をする」ということなのですから、本来は仲介をした不動産会社の立ち会いのもと、きっちりと貸主と借主で書面を取り交わす必要があります。入居者の審査をすることも、仲介業者の大切な役割なのですから、ぜひ不動産会社に立ち会っていただきたいものです。
　ところが、その再契約に立ち会ってくれる不動産会社がほとんどありません。立ち会うどころか、協議の時期の連絡すらないところもあります。なぜ、不動産会社は更新に立ち会ってはくれないのでしょうか？　理由は簡単です。仲介すれば仲介料がもらえますが、更新してもお金はもらえないという理由の他に、もっと大きな理由があります。それは、「特命」で建築の発注をしてもらった場合、「建築費が通常と比較して大幅に高い」とか、「テナントが把握している建築費と実際土地オーナーが支払った建築費の額がまったく違う」などという事実が明らかになることを恐れているからです。通常の建築費に大幅な利益を乗せていることは、双方に知られては困るのです。
　こんな会社は、土地オーナーが長年の不動産賃貸事業をするパートナーには選択できません。
　
では次回は･･･ 

　“Point.6　賃貸借契約期間以上のキャッシュフローはあてにするな”

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

今年の目標

毎年立てるのですが、達成できたり、できなかったり・・・
６：４の割合でしょうか。

今年の目標は、「六甲山に自転車で２０回登る」です。
標高９３１ｍ。一番キツイといわれている逆瀬川方面から登ります。

そんなことで、先日、今年になって２回目の六甲山に登ってきました。
感想は、「凍えるほど寒い」です（笑）


それでは、前回の続きをお話しします。

【Point.4　テナントと直接契約できないのは疑問】

「土地オーナーさんの土地に出店したい、という話があるんですよ」と建築会社が言ってきました。どんな店なのか、詳しく内容を聞きます。そして条件がよければ、自然の流れとして契約へと話が運びます。
　Point.2の「借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう」を読んだ土地オーナーが「私は借金はしたくない」と建築会社の営業マンに言うと、頭のいい営業マンは「じゃあ、私ども建築会社関連のリース会社がこの土地を借りましょう。建物はリース会社が建てるので土地オーナーさんは土地を貸してくれるだけでいいですよ」と提案するでしょう。
　その時、あなたは「テナントと直接に契約したい」と申し出て下さい。きっと営業マンは慌てふためくでしょう。なぜなら、彼らの利益はリース会社に高い建築費で建築させることによって確保されているからです。リース会社の高い建築費はリース料としてテナントに転嫁します。損をするのは結局、あなたとテナントなのです。
　複雑に見える建築業界。
「Simple is Best！」。ぜひこのことを忘れずに。

では次回は･･･

　“Point.5　賃料の協議に立ち会ってくれる仲介業者を選ぶ”　

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
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