2017年11月16日木曜日

サイクリング部 OBラン


先日、大阪教育大学サイクリング部のOBランがありました。
12名が集まりましたが、私以外は、全員学校の先生です。

夜遅くまでお酒をのみ、次の日はサイクリング。

能勢方面へ行ってきました。
 
すっかり秋の気配です。

 
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今回は、年4回発行しているTENPObeの既オーナー様向けの情報誌から抜粋。リフォーム会社出身の社員のコラムです。

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『賃貸マンションの空き屋問題、リノベーションで解決!』

築20年以上の賃貸マンションのオーナー様は、老朽化や入居率の低下に悩み、なんとかしたい…とお考えの方も多いのではないでしょうか?

こんなお悩みを解決する手段のひとつとして、お部屋のリノベーション(全面改装)があります。
マンションを借りるにあたり「価格」「立地」に次いで「デザインや設備の良さ」を重視する答える人が多いんです。(平成28年度 国土交通省 住宅市場動向調査による)

マンションリフォームにおいて、動かせないものはごく一部。それは、玄関扉と窓の位置、あとはPSです。
PSとは、パイプスペースの略でマンションの地階から最上階までの各戸を通る排水管のこと。
このPSの位置によって、お風呂やトイレ、キッチンなど排水設備の位置はある程度制限されますが、戸建住宅と違って構造体がお部屋の中に存在しないので、かなり自由な間取りを実現することが可能です!

どのようなリノベーションができるのか、2DKの間取りをもとにご紹介します!

間取りを考えるとき、次に住まう人のターゲット層を絞ることも大切です。
ファミリー・DINKS(夫婦のみ)・リタイアでは必要とするお部屋の数や設備が全く異なります。

今回はDINKSをターゲットに、2DKの間取りを1LDK+WIC(ウォークインクローゼット)にリノベーション!

 


なかなか入居者の決まらないお部屋でも、設備機器を新しくしたり、間取りを変えることで、入居率がグンとアップすることがあります!

家賃を下げるのではなく、お部屋のリノベーションでバリューアップしてみてはいかがでしょうか。
 
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2017年11月6日月曜日

物件調査とサイクリング


昨日、物件調査に京都市山科区と大津に伺いました。

天気の良い日曜日だったので、ついでにサイクリング。

サイクリングのついでに、物件調査をしたのかも。






《 業種研究 地方発ドラッグストア 》
 
最近、「ドラッグコスモス」や「クスリのアオキ」のような、
今までにないような超大型のドラッグストアが、関西に出店数を増やしています。

ドラッグコスモスは、日本で初めて"小商圏をターゲットとしたメガドラッグストア"を多店舗展開するビジネスモデルを構築しました。

小売業はいろいろな業種が入り乱れて大変激しい競合状況にありますが、足元の小さな商圏(商圏人口1万人)に限定すると競合は限られてきます。
小商圏での競合業態は、食品スーパー・小商圏型ディスカウントストア・コンビニエンスストア、500㎡型ドラッグストアなどです。

これらの競合に対抗するメガドラッグストアは、医薬品・化粧品のみならず、
日用雑貨・生鮮三品以外の食品等の日常の暮らしに必要な消耗品を満載した非常に便利が良い店舗となっています。

現代人にとって最も重要なものは時間であり、時間の節約こそが消費者最大のニーズ。
それを満たす新しいビジネスモデルが「小商圏型メガドラッグストア」なのです。

ドラッグコスモスの売り場面積は、約300坪です。これは、今まで関西で出店しているドラッグストアの1.5倍から2倍の売り場面積です。
こんなにも大きな店舗が、小商圏にドミナント出店しています。

小売業では、大きな商圏には大きな店舗、小さな商圏には小さな店舗という考えが常識です。
しかし、ドラッグコスモスは、あえて小さな商圏に可能な限り大型店をつくり、
その地域にお住まいの方にとって最も便利の良い店舗をつくることを基本コンセプトとしています。

この発想は、人口密度の低い、"地方"で店舗開発してきたテナントならではの発想です。
家具のニトリや、ホームセンターのコメリ、ユニクロも地方発のテナントです。

有効活用したい土地があっても、国道に面していない、駅から遠いなどの理由でテナントを誘致することが難しいと考えられていた土地にも、地方発のテナントを開拓することでテナント付けが可能となります。

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TENPO beでは、土地オーナー様へ土地活用のコンサルティングを積極的に行っております。
ご興味をもたれた方は、お気軽にお問い合わせください。


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2017年10月31日火曜日

24時間フィットネス


29年間、ずっと「スポーツジム」に入会しています。
 
熱心に通うわけではなく、休日の雨の日に通うくらいですが。
今月、最近流行りの24時間フィットネスにジムを変更しました。
 
プールやサウナなどはありませんが、逆に、気楽に通うことができます。
これから、「気楽な」もの、「お手軽な」ものが流行るのかも知れません。
 
 
 
《 業種研究 葬祭ホール(家族葬用) 》

土地オーナー様から、よくこのような質問をされます。
 
「ロードサイド店舗での土地活用を検討するには、最低どれだけの土地面積があれば可能ですか?」
 
答えは、「100坪」で、業種は『葬祭ホール(家族葬用)』ということになります。
具体的には、"建物40坪+来客用駐車場4台+霊柩車用駐車場1台"です。
 
 
3年くらい前から、お葬式のスタイルが大きく変化しました。
近親者のみで行い、社交的・儀礼的な弔問をお断りする『家族葬』の登場です。
 
この『家族葬」が急に広がった理由については、
"不透明と言われていた葬儀費用がインターネットなどで比較検討できるようになり価格競争が起こった"
"ご近所付き合いがすくなくなった現代の潮流"
などと言われています。
 
そのため、従来の葬儀は公営斎場や大手葬儀社の葬祭ホールで行われていたのが、『家族専用の葬祭ホール』が必要となりました。
 
家主様から見た、葬祭ホール(家族葬用)のメリット・デメリットを整理すると、次のようになります。
 
【 メリット 】
・小さな土地でも賃貸できる。
・一般的な商業店舗よりも売り上げ変化や競争が少なく、安定性がある。
 
【 デメリット 】
・近隣から反対さえやすい業種である。
・建物の再利用が難しい。
 
家主様自身も、葬祭ホールに賃貸することに抵抗がある方も多いかと思います。
ですが、今まで面積が小さくて土地活用ができなかった土地について考えてみる良い機会かもしれません。

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TENPO beでは、土地オーナー様へ土地活用のコンサルティングを積極的に行っております。
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2017年9月30日土曜日

コウノトリチャレンジライドin但馬


山陰海岸ジオパークで開催された、サイクリングイベントに参加しました。

普段は楽しく、サイクリングを楽しんでいますが、
イベントに参加するときは、本気モードで走ります。

こんな走り方できるのも、あと何年でしょうか?




《 家主様の立場から考える業種研究 ガソリンスタンド 》

*どんどん閉店しているガソリンスタンド

道路を車で走っていると、突然廃業や閉店しちるガソリンスタンドを見かけます。
地域によっては、ガソリンスタンドの空白地帯のような状況もあるそうです。
車離れ、エコカーの普及、ガソリンの価格競争。不景気の影響などが理由だど一般の方には考えられています。
土地オーナー様の中にも、"ガソリンスタンドに土地を貸すのは不安だ"と考えられる方が少なくないようです。

しかし、実は、ガソリンスタンドが廃業に追い込まれているのには、別の理由があるということをご存知でしょうか?

その理由とは、2011年2月に施行された「消防法の改正」と「地下タンク環境保全対策緊急促進事業」にあります。
"40年以上前に埋められた燃料地下タンクの改修の義務化"
"猶予期間は施行後2年間延長"
というものです。

燃料地下タンクの改修は、規模によっては1000万円近くかかる場合もあり、経営者には大変な負担となります。
さらに、燃料地下タンクの撤去費用には、国から3分の2の補助金があることもあり一気に廃業が進みました。


*他のロードサイドとは全く違う!?従来のガソリンスタンド


現在閉店しているガソリンスタンドは、40年以上経過した古いガソリンスタンドがほとんどです。
一方、ロードサイド店舗に建設協力金方式(建て貸し)が登場して約35年、
事業用定期借地が施行されて25年が経過しています。
つまり、閉店しているガソリンスタンドは、建て貸しではなく事業者自身が土地を取得し建築したものです。

土地オーナー様の土地活用としてのロードサイド店舗と、従来のガソリンスタンドでは、出店方法が全く異なります。
ですから、ガソリンスタンドが閉店すると、新しいテナントを誘致せずに売却されるケースが多いのです。


*最近のガソリンスタンド


閉店するガソリンスタンドが多い中、新しいガソリンスタンドも多くできています。

最近のガソリンスタンのは、
"セルフ方式のガソリンスタンド"
"土地オーナー様との契約は、販売店ではなく元売り業者"
"主として事業用定期借地による契約"
と、土地オーナー様にとってリスクの少ないテナントの一つといえます。

ガソリンスタンドがたくさん閉店しているのを見て、
リスクの高いテナントといように考えられている土地オーナー様がおられますが、
むしろ閉店分を補おうと出店意欲は旺盛です。
また、"大手元売りの会社との直接契約で、事業用定期借地契約"と安心の土地活用ができます。


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2017年8月18日金曜日

最後の清流、四万十川


30年以上も、サイクリングで日本各地を巡っているので、
もう、見落としている絶景はないと思っていました。

ところが、今年のお盆休みに四万十川を初めてサイクリングして大感激!
素晴らしい絶景でした!

こんな透明度の高い川、見たことがありません。


 
 
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【家主様の立場から考える業種研究 ◆コンビニエンスストア◆】

「コンビニ業界の今」
 拡大を続けてきたコンビニ業界ですが、近年のコンビニ市場は飽和状態にあります。現在のコンビニの数は国内で48,000店(平成26年3月時点)を超える状況にあり、新規出店の余地が少なくなっているのが現状です。さらに近年見られる特徴としては、セブンイレブン、ローソン、ファミリーマートの3強と4位以下コンビニの業績格差が目立っている点です。3社が業績や店舗数を順調に伸ばす中、サークルKサンクスではエリアフランチャイズの離脱が相次ぎ苦戦状態。ミニストップも売上高、出店数の鈍化が懸念されます。また、ファミリーマートとユニーグループ・ホールディングス(サークルKサンクス)は3月10日、経営統合に向けた協議を開始すると発表しました。来年9月、ファミリーマートを存続会社とし、ユニーグループHDを吸収合併する形を検討しています。

「変化するコンビニ」
 ところで、毎年のようにコンビニの店舗が変わってきていることに、お気づきでしょうか。まず、建物面積が大きくなっています。20年前は40坪くらいだった建物が、今では55坪くらいになっています。理由は、イートイン(店舗内での飲食)、ATMの設置、トイレの充実、ゴミ置き場の店内設置、コピー機の多機能化などで、売場以外の面積が増えているからです。それ以外にも、駐車スペースが大きくなり、サインポールの無い店舗もできています。

「賃料が高いことが家主様にとってのメリット」
 家主様の立場でコンビニを考えると、賃料が高いというのが最大のメリットです。理由として、他業種に比べ売上が高いことが考えられます。ファミレスの売上1200万円/店に対して、コンビニは1600万円/店くらいです。また、コンビニ間の競争が激しいことも賃料が高い原因です。“自社が出店しなければライバル他社が出店してしまう”ということで賃料が高くなります。

「閉店が多いことが家主様にとってのリスク」
 家主様から、「コンビニは良く閉店する」という声を聞きます。そもそも店舗数が多いので閉店数が多いということもあります。これ以外の理由として、先ほど述べたように①店舗面積が大きくなるなどの変化により、旧型の店舗では対応できない。②ライバル他社が出店することで売上げが急落した。③他に良い物件が出てきたので移店する、などがあげられます。特に③がコンビニの特徴的な閉店の理由と言えるかも知れません。
 一方で、コンビニの閉店数が多いため、コンビニの居抜き物件に出店する業種が増えてきています。デイサービス、動物病院、理美容院、リサイクルショップ、宅配弁当などがそうです。居抜き店舗を再利用することによって、家主さんの心配は少なくなります。ただ、元のコンビニと比べて賃料はかなり下がることは覚悟しなければいけません。
 また、コンビニの出店を前提とした収益物件が増えてきています。コンビニの高い賃料をベースに高利回りを掲げる物件が多いですが注意が必要です。中には売買を成立させるために当初無理な設定をしている物件もあります。“コンビニの賃料が高いから、土地の値段が高くても構わない”という考え方にはリスクがあります。

「まとめ」
 土地活用を考える場合、地域に合った繁盛店を創造することが一番大切です。しかし、賃料が高いコンビニも検討に加えなければいけません。その場合、退店や賃下げのリスク対応を十分にしておかなければなりません。特に収益物件の場合、投資利回りだけで判断しないようにしてください。


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2017年7月14日金曜日

梅雨の中、出石サイクリング


サイクリングは楽しいのですが、それは天気が良いことが前提です。

時に、ロードバイクはブレーキがきかなくなるので、雨天厳禁。

にもかかわらず、大雨の中、竹田城~出石城にサイクリング。

全然、楽しめませんでした。

これから雨の日は、家でゆっくりすることにします。




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【事業用定期借地権の満了について】

大正10年に制定された借地法は、借主保護が強く、一度土地を貸すと半永久的に戻ってこないなどと言われていました。そこで、貸主と借主との利害調整や土地の有効利用のため借地借家法(以下、新法という)が施行され、その目玉として、貸した土地が必ず戻ってくる定期借地権制度が創設されました。
 新法は平成4年8月1日の施行で、もう20年が経過しました。TENPObeでも、地主にとってリスクの少ない土地活用ということで積極的にご提案してきましたが、存続期間の短い事業用定期借地権の中には、期間満了の時期を既に迎えたものやそろそろ迎える予備軍が多くあるのではないかと思います。
そこで今回は、満了時期を迎える事業用定期借地権について取り上げます。

 定期借地権には、①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用定期借地権の3種類があります。このうち今回取り上げる事業用定期借地権とは、もっぱら事業の用に供する建物(居住用はダメ)の所有を目的とする借地権で、契約期間の満了時には、更新がなく、建物をテナントの費用で収去して、更地として返還するものを言います。
平成4年の新法の施行時には存続期間は10年以上20年以下でしたが、平成20年1月に10年以上50年未満に改正されています。当初はスクラップアンドビルドを前提としたロードサイド型の店舗利用を想定していたものと思われますが、実際にはショッピングモール等の大型なものの利用ニーズも出てきたこと等から、延長されました。

 事業用定期借地権は、創設後20年を経過し、今後、次々と満了時期を迎えるのではないかと思われます。新法施行時には返還時のことはあまり議論されませんでしたが、現実の問題として起こってきています。
 一番起こり得るケースは、当初の契約通り、契約期間で終了し更地で返還するケースでは無く、テナントも地主もそのまま存続を希望するケースです。普通なら契約延長を考えますが、事業用定期借地権では延長はできません。そこで、以下の2つの方法が考えられます。
① 延長ではなく、「再契約」をします。事業用借地権の場合、再契約でも10年以上の期間が必要であり、公正証書による契約となります。
② 建物をテナントから無償譲渡してもらい、建物賃貸借として「再契約」します。
この場合、契約期間に制限はありません。なぜ無償かというと、元々事業用定期借地権
では買取請求権を放棄しているからです。将来の建物解体費用は地主負担となります。
 まだ、事例が少ないので今後、上記以外にも期間満了後に再契約するケースが出てくるかも知れません。いずれにしても、「再契約」なので相当の準備期間を設けて、地主・テナントで話をすることが大切です。


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2017年5月11日木曜日

GWは飛騨高山


今年の連休は、良い天気が続きました。

連休を利用して、飛騨高山~下呂温泉~美濃加茂をサイクリングしてきました。

飛騨川沿いに、途中、山に入りながら200kmくらい走りました。




●用途変更について

テナントが退店した物件を居抜き店舗として別のテナントに賃貸するケースが多いです。
TENPObeとしても、せっかく建築投資をされた建物ですので再利用出来る場合は建て替えずに居抜き店舗としての再活用をお勧めしています。

しかし、店舗の再活用で見落としがちなことが「用途変更」です。これを理解していない不動産業者が多くトラブルもよく発生しています。家主としての責任を問われることもあるので、十分理解しておく必要があります。

「用途変更」とは、建築基準法の規定を準用したものです。新築や大規模修繕以外は、建築基準法が適用されないと勘違いされている方もいますが間違いです。具体的に用途変更が必要な場合は、以下2つ両方に当てはまった場合です。

①変更する用途に供する床面積が100㎡を超える
 コンビニで150㎡くらいですので、ロードサイド店舗の多くは該当します。

②特殊建物
 いろいろありますが店舗系の場合だと、物販店、飲食店、デイサービス、診療所、葬祭場が該当します。つまり、ほとんどの店舗が特殊建築物です。

ただし、類似用途へ変更は、「用途変更」の確認申請は不要です。物販店から物販店、飲食店から飲食店は不要ですが、物販店から飲食店、飲食店から物販店への変更は必要です。

さらに「用途変更」が家主にとって負担になるのは、市条例などで「用途変更」が「開発事業」に該当する、と定める市町村が増えてきていることです。近隣説明会や開発協定が必要で3ヶ月程度の協議機関が必要となる場合もあります。



2017年4月24日月曜日

関門トンネル


30年ぶりに関門トンネルを自転車で渡りました。

快晴で快適!

少し、日焼けしました。

 
                                         関門橋


 
                                         神戸~新門司はフェリーで


「収益店舗のカラクリ」

以前は、ロードサイド店舗と言えば、土地を所有している地主様が土地活用としてテナントに賃貸するものというのが一般的でした。しかし、ここ数年ロードサイド店舗が収益物件(いわゆる「収益店舗」)として売買されるようになりました。

●ロードサイド店舗が市場に出回るようになった?

ロードサイド店舗を所有しておられる方なら不思議に感じられるかもしれませんが、長期安定収入を生む店舗物件は、なかなか売却されません。たまに、所有者側の諸事情で売却される物件が見られるくらいでした。ところが、最近になって不動産業者やデベロッパーが土地を購入し、テナントを誘致し、店舗を建築した後、収益店舗として売却される物件が一気に増えてきました。投資家の需要が、賃貸経営の安定性に欠ける中古マンションより、ロードサイド店舗に集中しているからです。

なぜ収益店舗の土地は高いのか?

一般的な土地の価格は、路線価を参考に決められてきました。しかし、収益店舗は「収益還元法」によって、土地価格が決められます。つまり、テナントの家賃が高ければ、土地の価格が上がるということです。ですから、不動産業者やデベロッパーは、売却しようとする土地に出来るだけ高い賃料のテナントを誘致します。そのことが、売却する土地の価格を上げることになるからです。結果、収益店舗の土地は、路線価に関係なくどんどん高値で売買されるように・・・。

●収益還元法のワナ?

私の目から見て、現在の収益店舗の土地価格は高すぎます。相場よりも賃料が高いテナントが借りてくれているといっても、万一、テナントが退店した場合、次のテナントの賃料が大幅にダウンするかもしれません。収益店舗を収益還元法(投資利回り)で判断してはいけないのです。賃料の高いテナントに貸して土地を高く売る、という手法には注意が必要です。

●投資家自身が、テナントを誘致する?

投資家にとって魅力のある不動産物件は、収益店舗(テナント付き物件)ではありません。なぜなら、土地の価格が相場より高くなっているからです。魅力的な物件とは、未だテナントが付いていない土地なのです。更地、古家付き土地、造成が必要な土地、いろいろありますが、売主が、この土地にテナントが出店しないと思っている土地は、収益還元法で売買価格が決められていません。このような土地を購入し、テナントを誘致することで、思いがけない収益店舗を手に入れることができます。
TENPObeでは、このような投資家の方へのコンサルティングを積極的におこなっています。ご興味を持たれた方は、お気軽にご相談ください。 


2017年4月4日火曜日

指揮者


先日、ある集会で、「指揮者」をやらせていただきました。

実は、小学校の時から一度やったみたかったのですが、やっと念願が叶いました。

緊張しましたが、気持ちよかったです。





それでは、前回の続きをお話します。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 「こんなはずじゃなかった」と思わないために】

本書で私は
「地主さん、もっと、しっかりしてください」と
と、繰り返してきました。
いくつもの例を出し、言葉を変え、お伝えしたかったのは
「勘違いしては、いけません」
ということです。

本書では
成功する土地活用のための3つの原則で、その基本的な考え方を
事例といっしょにポイントを示すことで、
よい提案とはどんなものか、
付き合うべき相手は誰か、
どこに注意したら良いか、
などを具体的に明らかにしました。

建築会社から言われるまま、銀行から借金してマンションを建てたものの、入居者が集まらず、土地活用をはじめたことで持ち出しによる借金返済を背負ってしまった人や、土地を手放した地主さんを私は知っています。

良い土地活用とは、地主さんが借金をしないでできるもの。
良い土地活用とは、長期にわたり収入が安定するもの。

私が考える土地活用は、マンションやアパート、倉庫や店舗など建築物を建てたら終わりの商売ではありません。
地主さんと伴走するパートナーだと考えています。

こんな会社、ちょっとほかではありません。だから私がはじめたのです。

土地活用で、同じ方向を見ていっしょに走るのは、私だけではありません。
それはテナントです。
最後に、地主さんのパートナーとなるテナントについてお伝えします。

私は、この仕事を通じ、多くのテナントの経営者や担当者と会ってきました。
「みなさんに喜ばれる繁盛店にしたい」
厳しい競争の中で、勝ち残り、これからもきっと伸びていくだろうと私が感じる企業は徹底して顧客満足を考えています。

ここ数カ月の間、外食産業のベンチャー企業の若い経営者の方々に会う機会に恵まれました。現在は、数店舗の経営をし、何カ月のうちに出店を倍増し、さあ株式上場もと考える勢いのある人たちです。
まさに企業として伸び盛り。だからこそ企業の成長に資本が追いつかず、限られた資本だからこそ生きたお金の使い方をしたいと考えておいでです。
従来型の建築会社主導の店仲介は、預託金の額など、企業の体力で勝負が決まる仕組みです。
また、資本のあるテナントは、スクラップ&ビルドといって、契約満了前でも、より勝負できる場所に出ていきたがります。
「大手だから」と安心してテナントを決めた地主さんは、ガッカリです。
私は最近、スクラップ&ビルドで出ていったそのあとに、ベンチャー企業とのマッチングを、新しいシステムとして立ち上げました。
だれもはじめなかったから、まだないけれど、必要とされている仕組みづくりをすることは、私にとって喜びです。
リスクのない土地活用をしたい地主さん、大資本で勝ちに行く大手テナント、知恵と情報で生きた金を使うベンチャー企業。その誰もが「みなさんに喜ばれる繁盛店にしたい」
と願いながらも、結びつける方法がありませんでした。

私がやります。


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今回でこちらのお話は終わりになります。

田嶋


2017年2月28日火曜日

南部梅林


大学生の時、3月初旬に南部に来ましたが、既に梅の花は散ったあとでした。

「梅の花を見るには、2月に行かなければ」

今回、30年ぶりのリベンジです。

満開の南部梅林と、そのまま白浜までサイクリングを楽しんできました。




それでは、前回の続きをお話します。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則でチェック! ここがポイントです。提案書・契約書の読み方】

●契約書の見方

 建物賃貸借契約書は、仲介する会社が基本の文章を持ってきて、そこに個別事情を加え、合意すれば署名捺印、契約成立となります。この基本とする文章の中味は、会社によって随分異なるものです。また、契約書は見本があるとはいえ、お互いが納得できるようゼロからつくりあげるものだと考えていても良いものです。みんなこれでハンコを押しているから、だいじょうぶだろうでは、後々困るのは地主さんです。ここでは、賃貸マンションなど個人向けのものでなく、店舗用の例を見ながら代表的なチェックポイントをいくつかあげました。

(1)使用目的
 「店舗として使用するものとし、他の用途に供してはならないものとする」と書いてあるか確認を。こう書くことで居住権などの利権関係が発生するリスクをなくします。

(2)担保提供の禁止
 地主さんの禁止事項も確認しましょう。賃貸している土地に担保をつけてはダメとの条項は、地主の義務とも言えます。なかには、清掃義務など地主にあれもこれもと禁止事項が入っている場合もありますので、必ず確認を。

(3)賃貸借期間
 契約期間満了に伴う、更新拒絶の意思表示期間は6カ月前までを目安になるべく長い期間を確保しましょう。これは借り手が「契約更新はしません。もう出ます」と地主に書面で提出してから、実際に出るまでの期間です。この期間が短いと次の借り手が見つかるまでに賃貸収入がゼロの空白期間が生まれる危険が高まります。

(4)賃料改定の協議
 「賃料の額は、本物件の引渡し日の月から満3カ年据え置き、4年目に前月の賃料を基礎額として協議するものとし、以降も満3カ年経過毎に同様とします。
 前項にかかわらず、土地・建物の価格の急激な変化、公租公課の負担の大幅な増減・・・協議のうえ、賃料を改訂できるものとします。」
 これは概ね定型の文言です。「3年たったら貸している方と借りている方がこれから賃料をいくらにするか相談しましょう」ということです。上がることもあれば下がることもあります。バブルの頃は、この協議の機会に賃料を上げるケースが多かったのですが、最近では半分以上が賃下げ、現状維持が3割といったところです。契約書にこうあるにも関わらず店舗からも地主からも言い出さず協議しないケースも少なくありません。
 さらに「前項に関わらず」で始まる文言では、3年間の賃料保証もないことに気づくことでしょう。再び事業計画書を見てください。賃料はいくらで試算されていますか。賃料に関して地主ができる自己防衛は、自分の土地にあった繁盛する店を選ぶことです。

(5)敷金の返還
 賃貸マンション経営は敷き引きで儲ける、とかつて言われましたが、最近では、敷金の返還に関するトラブルが増えている現実があります。また店舗の場合はそもそも敷き引きを設定できないことになっています。損益計算試算表(キャッシュフロー)の利益計画に入っていないことを確認しましょう。

(6)維持修繕費の具体的な中味
 最初にキッチリ決めたいものです。後々トラブルの種にしないためには、頻繁に発生しそうな具体的な例を想定し、こうしましょうと、確認しておくことです。
 「維持修繕に関する費用は、借り手が負担。ただし主要構造物(柱、屋根、梁、外壁等)に関する維持修繕費は地主が負担するものとします。ただし、塗装等外観に関するものついては借り手が負担」といったように、文言にしておくといざ不具合が起きたとき、どちらが費用を出すかで揉める危険を減らすことができます。

(7)火災保険
 物件そのものは地主さんが、什器等は店舗が火災保険に入ることを義務として明言しておきましょう。時々、入りたくない、入っていないという地主さんや店舗がありますが、万一に備えての双方の義務です。

(8)借り手への禁止事項
 地主としてまったく許可できないこと。事前に書面による申し出があり地主が承諾したら許可するものを、区別しておきましょう。

(9)契約の解除
 地主が借り手に催告して契約解除できることと、催告なしで一方的に契約解除できるケースを区別します。加えて、解除した場合のペナルティを明文化しておくのが重要です。「敷金全額および建設協力金の残額を違約金として没収できるものとして・・・」とします。

(10)地主からの解除
 借りての店舗側だけなく、自分が中途解約できる方法も確認します。ちなみに相続税の物納は更地でないとできません。

(11)中途解約
 基本的に中途解約はできないものとします。では、中途で解約したい場合はどうするかを明文化しておきます。解約したい旨を6カ月前までに地主に書面で申し入れ、本契約を解約する場合、地主は敷金全額および建設協力金の残額を違約金として没収できるものとするのが重要です。
 いくら15年、20年と契約を結んでも、このペナルティがなければ15年、20年の意味はありません。地主にとっても最も重要な条文です。また、店舗側も、このハードルを越え、借りる計画性を持つことが重要でしょう。

(12)明け渡しおよび造作などの撤去
 たいへん重要な項目です。必ず発生し、しかもトラブルになりやすいからです。ポイントは「現状に復して」の意味が、次の入居者が即、使用できる状態にするのか。自然劣化は仕方ないのか。入居者がもちこんだものは撤退するのか、という点です。たとえば「造作物・設備・看板等を借りての店舗の費用で撤去するものとします」と記せばはっきりします。賃貸マンションの場合は、現状復帰の詳細を詳細に明らかにする傾向にあります。近年、社会的な問題となっており、貸し手側がきちんと確認したい項目です。

…さて、次回はいよいよ最終回。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 終わりに:「こんなはずじゃなかった」と思わないために】

について、お話します。

2017年1月20日金曜日

新舞子浜


先週末の積雪の中、新舞子浜に今年の初サイクリング。

今回は、サイクリングより絶景写真を撮ることが目的でした。

日の出と干潮が重なる冬期に、幻想的な景色が現れます。

すばらしい景色でしたが、予想外の大雪でした。




それでは、前回の続きをお話します。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則でチェック! ここがポイントです。提案書・契約書の読み方】
●損益計算試算表(キャッシュフロー)の見方
  提案書の核心はキャッシュフローです。営業マンの説明をひとおとり聞いて、独り眺めるその項目は、内部留保金でしょう。「毎月いくら手元に残るのか」「10年後はいくらなのだろう」「30年後は」とその数字を確認します。
  商談は、内部留保金、いわゆる手残り金の額で進みます。複数の会社が訪問してくる地主さんのもとには、数多くの提案書が損益計算試算表があることでしょう。
  見本のケースは初年度の手残り金は2719万円。月あたり226万円です。
 「ひと月、あと50万円あれば、やってもいいのだが」そんな風におっしゃる地主さんもいらっしゃいます。
  商談中、ほとんど話題の中心になるにも関わらず、この損益計算試算表は、根拠が曖昧な場合や、営業的な意図で現実的でない場合が少なくありません。中でも賃貸マンション経営に関しては、希望的観測で気休め程度のモノもあります。損益計算試算表の信頼度の程を確認するガイドとして、いくつかのポイントをあげたので、ご自分でご確認する時に活用してください。
  仮に作成した見本は、先の提案書・事業計画書に添付された損益計算試算表です。


 (1) 薔薇色の賃料収入
  毎年2%ずつ複利で30年間上昇。空室率は賃料1が30年間100%15年経過した居室が100%空室なしで、しかも当初月200万円だった賃料収入は毎年2%賃料を値上げをした結果、263万円となっています。
  あなたは、この数字をありえるものとして受け入れられますか。ひとつの目安ですが、入居率60%、10年以降は50%で設定しているものもあります。退出後、すぐ入居者が決まらず空室の時もありますし、入居していても滞納で回収できない場合もあります。
  高い入居率から算出した手残り金額をあなたは信じられますか。
 (2) 創業費の5年分割
  建築後およそ1年間に現金で支払うはずの創業費が5年に分割されています。この表で見ると、初年度の内部留保金を大きく見せるための営業マンの工夫であることが、よくわかります。
 (3) 税引後利益の表示
  所得税の計算をまったくしていないにも関わらず税引後利益という名称なので、充分な説明がない場合や、あるいは説明後に地主さんが自分で書類を見る際、誤解を招きかねません。
 (4) 建設協力金の据え置き期間
  商談のポイントとなる初年度の内部留保金を大きく見せるため、据え置き期間が設定されていることがあります。現実には、据え置きすることはめずらしく、仮に据え置き期間を設定しても、地主さんがテナントに返済する総額に違いが出てくるわけではありません。
 (5) 内部留保金累計項目の設定
  内部留保金を累計することに、どんな意味があるのでしょうか。貯められるわけでもないのに、地主さんにとって、意味はありません。
  営業マンが「建築費に3億円かけても、この試算では12年目には内部留保金が3億円を越します」と説明できます。「この試算では」という点がポイントで「必ず現実になるものではない」と言いつつも「3億円かけてもだいじょうぶ」という気分にさせます。表では、30年後の内部留保金累計は9億円を越しています。累計する意味のない数字でも見せられれば、心に残ります。
  また、セールストークでよく使われるのが「平均内部留保金」です。30年間の内部留保金の合計を年度で割ったものです。これもまったく意味のないものです。平均することのメリットは、例えば見本のケースなら返済が終わったあとの16年から30年の手残り額の良い時期を加えることで、当初の数字をよく見せるためです。
  建築会社やハウスメーカーはプロですから、あの手この手と考えてきます。よく見せるための悪意を感じるものも多々あります。
  そもそも建築会社が、地主さんにこのような提案をすることが間違いだと私は思っています。建築会社は良い建物をより適正な価格で実現するところに事業の本分があるのではないでしょうか。建物のプランや仕様でなく、手残り金に終始する提案こそに問題があるのです。

…さて、次回は
【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則でチェック! ここがポイントです。提案書・契約書の読み方】
●契約書の見方
について、お話します。