2018年5月17日木曜日

35年ぶりの霧ヶ峰


大学1回生で、サイクリング部に入部し、初めて遠出したのが信州でした。

35年ぶりに、当時走ったコースを走りました。

感想は・・・

・もう、あれから35年も過ぎている。早い。

・昔走った、コースをほぼ完全に覚えていた。感動。

・体力の衰えを実感しました。ショック。








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【連載】失敗しない土地活用
 
 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)  
 
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【#1】

-はじめに-

 私は最近「自己責任」という言葉は、商品を売る側が、責任を転嫁するための言葉になっているように思います。Aの商品を選んだのはあなたです。ですから、たとえAがあなたにとって満足するものでなかったとしても、すべてあなたの自己責任ですと。
 ましてや、不動産活用のように専門の知識や経験が必要になってくるような場合、売る側と買う側の関係は、まさにプロと素人。この関係において、売る側が、買った側の自己責任だと主張するのは筋違いです。
 では、不動産活用を提案する側の、責任範囲とは一体どこまででしょう。入居者と賃貸借契約を締結するまででしょうか?それとも、建物を引き渡して土地オーナーが事業を始めるまででしょうか?私の答えは、全然違います。それは建物の寿命が尽きるまでです。一般的には20年か30年くらいでしょう。不動産活用を提案するコンサルタントは、建物のライフサイクルを考える長期的視野と、街全体の調和を考える広い視野の、二つの視野を持つことが必要です。
 しかし、『自己責任』の言葉で、土地オーナーに責任を押しつけて、知らないフリの建築会社・不動産会社のいかに多いことか。そして『自己責任』だから仕方がないと、泣き寝入りしている土地オーナーのいかに多いことか。ところが、悲しいことに今の法律では、そんな土地オーナーを守ってはくれないのです。
 そんな『自己責任』の時代に、先祖から土地を引き継いでしまった土地オーナーは、一体どうやって土地を次世代に継承させることができるのでしょうか?このブログは、そんな土地オーナーが安心できるような、リスクのない方法をお教えします。しかも、今までの土地活用では考えられなかった建築投資利回り48.3%を実現する方法も一緒にお教えします。
 私は建築会社や不動産会社の提案を鵜呑みにして、建築投資をしてしまい、やっかいな土地を相続してしまったと考えられている土地オーナーの方を多く知っています。そのような方々が、このブログから土地を相続できたことを、先祖に感謝する気持ちになっていただければ幸いです。そしてこのブログを参考にして土地活用された施設が、地域住民の方々に憩いを提供できれば、これに勝る喜びはありません。

次回につづく・・・

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土地活用のTENPObe

2018年4月19日木曜日

沖縄での初サイクリング


私がサイクリングしていない最後の県が、沖縄県でした。

今回サイクリングで、日本中の都道府県を走ったことになります。

天候に恵まれ、充実したサイクリングでした。


「古宇利大橋」
 

「美ら海水族館」
 

「古備瀬フクギ並木」
 

「古宇利島を望む」
 

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『 トイザらスに思う、ロードサイド店舗の変遷 』
 
世界最大の玩具小売りチェーン「米トイザらス」が昨年9月18日、連邦破産法11条(日本の民事再生法に相当)の適用を裁判所に申請し、事実上経営破綻しました。売上高は115億ドル(約1兆3千億円)の「玩具の巨人」でしたが、5年連続の減収に見舞われ、財務状況が悪化していました。

 この出来事は大きな衝撃を与え、日本でも新聞や雑誌が取り上げ原因分析をしています。原因とされる一つが、出生率の減少です。小売業、特に新生児や子どもをターゲットにしている業界は影響を受けています。もう一つの理由は、Amazon(アマゾン)に代表されるネット通販の躍進です。特に、Amazonとトイザらスはネット通販が急速に伸びてきた2000年から緊密な関係で、Amazon上でトイザらスが唯一の販売業者でした。当初は両者にメリットをもたらすと見られていましたが、トイザらスが十分な商品を確保できていないことを理由に、Amazonが他の玩具業者らをサイトに招き入れ始めました。私は、このネット通販サイトによる商品の比較(特に価格とスペックのみを強調する比較)が、小売業を大きく変えると思います。特に、今までの日本の店舗(特にロードサイド店舗)が、来店客を囲い込み、他の店舗と比較させることなく来店客に確実に商品を買わせるための店作りに注力してきたことが、根底から覆される時が来ていると思います。

 トイザらスの出店が今まで日本のロードサイド店舗に与えた影響は大きいものでした。おもちゃ・玩具に話を絞ると、1970~90年代初頭まで、おもちゃと言えば、チヨダ靴店が運営展開するハローマックに代表されるロードサイド店舗でした。売場面積は80坪程度でしたが、それまでの商店街のおもちゃ屋さんが一気にロードサイド店舗に取って代わられました。ところが、1992年に奈良県橿原市に国内初のトイザらスがオープンしたのです。当時のブッシュ米大統領が開店式典にヘリコプターで来店しスピーチしたことが大ニュースとなりました。私も大行列の中ブッシュ大統領のスピーチを聞くためにトイザらスのオープンセレモニーを見学に行き、これから起きる大型ロードサイド店舗の流れに興奮しました。さらに、ロサンゼルス・サンフランシスコのトイザらスやオフィスマックス(文具)、スポーツオーソリティ(スポーツ用品)を実際見て回り、さらに刺激を受け、TENPObeを設立するに至ります。

 トイザらスの出店は、89年に始まった貿易不均衡の是正を話し合う日米構造協議の成果とされ、その後、アメリカからの外圧で大店法(現:大店立地法)が大きく改正されました。現在の、大型ショッピングモールの乱立状態からは信じられない様な話ですが、大店法改正と大店立地法ができるまで、日本のロードサイドにショッピングモールは存在しませんでした。
 
 日本にトイザらスが大きな話題とともに進出してから、たったの26年です。この間に、ロードサイド店舗は大きく変わりました。誰にも予測できなかったことだと思います。店舗の賃貸借契約の多くが15~20年間ですが、契約させて頂く店舗の20年後は、申し訳ないですが予想できません。私は、契約の段階で可能な限りの選択肢を予測し、それに備え、契約後も最新の情報を入手し、それをオーナー様に提供し変化に対応することが、プロデュース業の責任であると考えています。

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2018年3月29日木曜日

鹿児島サイクリング


大河ドラマ「西郷どん」の影響で、

桜島が見たくなり、鹿児島にサイクリング。


 
 
「桜島」
 

噴火を見て、かなり興奮してしまいましたが、

地元の方は、洗濯物の心配をされていました



「指宿温泉」


もう半袖で十分です



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2018年2月28日水曜日

グラベルロード


『グラベルロード』ってご存知ですか?

グラベルとは、砂利という意味です。
つまり、『未舗装を走る自転車』です。

タイヤは少し太めで、ディスクブレーキ。
早く走るよりも、遠くに旅をするための自転車です。

ようやく、温かくなってきました。
グラベルロードで、春のサイクリング。
ワクワクしてます♪





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土地活用のTENPObe


2018年1月9日火曜日

今年初サイクリングは『富士山』


あけましておめでとうございます。

今年の初サイクリングは富士山です。
大変神々しく、富士山を見ると手を合わせたくなる気持ちになります。



三保の松原からの富士山


さった峠からの駿河湾と富士山


田貫湖からの富士山


白糸の滝と富士山




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